Часть жилого дома это

Полное разъяснение по теме: "часть жилого дома это" от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

Уважаемые посетители нашего сайта!

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Изображение - Часть жилого дома это proxy?url=http%3A%2F%2Farka.ru%2Flawyers%2F_mod_files%2Fce_images%2F0_Yuridicheskii_blog%2Fpokupka_zhil_ja

Юристам в сфере недвижимости часто приходится сталкиваться с документами на объекты недвижимости, фактически представляющие из себя часть жилого дома и прилегающий земельный участок, а по документам зарегистрированные как:

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Нет видео!
Видео (кликните для воспроизведения).

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия “жилой дом”, “квартира” и “комната”, ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Читайте так же:  Как долго делают обязательство на маткапитал

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Нет видео!
Видео (кликните для воспроизведения).

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.

ЖИЛОЙ ДОМ
– Жилой дом многоквартирный
– Индивидуальный жилой дом
– Блокированный жилой дом
По типу выделяют жилые здания:
– Жилое здание галерейного типа
– Жилое здание коридорного типа
– Жилое здание секционного типа
КВАРТИРА
– Квартира
– Коммунальная квартира
КОМНАТА

Читайте так же:  Получить снилс через госуслуги на ребенка

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования:
– жилищный фонд социального использования
– специализированный жилищный фонд
– индивидуальный жилищный фонд
– жилищный фонд коммерческого использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений установлен в статье 92 ЖК РФ
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение:
– частный жилищный фонд
– государственный жилищный фонд
– муниципальный жилищный фонд

Определение понятия “жилище”

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”.

Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Определение понятия “жилой дом”, прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома

Жилой дом многоквартирный – жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы (“Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004” (утв. Госстроем России).

Индивидуальный жилой дом – отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) “Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области”).

Индивидуальный жилой дом – одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) “О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования “Городской округ Дзержинский” Московской области”).

Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) “Об утверждении свода правил СП 4.13130 “Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям” (вместе с “СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям”).

Блокированный жилой дом – жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) “Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области”).

Блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок (“Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности” (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилое здание галерейного типа – здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы (“Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности”
(утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилое здание коридорного типа: Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки (“СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям” (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).

Жилое здание коридорного типа – здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор (“Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности” (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Жилое здание секционного типа: Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы (“СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям” (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).

Читайте так же:  Проверить штрафы гибдд или розыск авто

Жилое здание секционного типа – здание, состоящее из одной или нескольких секций (“Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности” (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Определение понятия “квартира” содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилая квартира – жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние (“Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004” (утв. Госстроем России).

Жилая квартира – изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.

Жилая квартира в двух уровнях – квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей (“Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности” (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Определение понятия “жилая квартира” в литературе:

Жилая квартира – “конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)” (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования (“Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты” (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).

Коммунальная квартира – квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) “Основы жилищной политики города Москвы”).

Определение понятия “комната” содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилая комната: жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания (“СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования” (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Статья 92 Жилищного Кодекса РФ установила исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений:

  • служебные жилые помещения;
  • жилые помещения в общежитиях;
  • жилые помещения маневренного фонда;
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
  • жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 – 98 Жилищного кодекса РФ.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, уполномоченного собственником на управление государственным или муниципальным жилищным фондом (см., например статью “Как приватизировать служебное жилье?”)

Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение

Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:

  • частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  • государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
  • муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Читайте так же:  Пфр реализовал проект об электронном сертификате мск

Нормы ряда законов содержат понятие “жилище”, тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ, регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием “жилое помещение”.

Есть ли разница в понятиях “жилое помещение” и “жилище” или их можно рассматривать как тождественные?

См. далее статью “Понятие “жилище” в законе, практике ЕСПЧ и литературе”, где содержатся следующие ответы на вопросы:

  • Понятие “жилое помещение” и “жилище” в гражданском законодательстве
  • Понятие “жилище” в практике Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ)
  • Понятия “жилище” и “жилое помещение” в литературе
  • Определение понятия “жилище” в законе (в УК РФ и в УПК РФ)
  • Какое из определений понятий “жилище” (данное в УК РФ или в УПК РФ) следует применять на практике?

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

С точки зрения права жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда – бюро технической инвентаризации (БТИ) и др. Имеется устойчивая тенденция к росту зарегистрированных прав на жилые дома (Приложение Б).

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности[44].

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один – жилого дома, а другой – подсобных строений, что, безусловно, недопустимо[45].

С начала реализации Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество понятие домовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которые обозначали соответствующие разделы этого Реестра, – «зданию (жилому дому)» и «земельному участку». Понятие домовладения в специальной литературе, посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначно относить к обозначению объекта инвентарного учета[47].

Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия.

Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен. В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладение может быть газифицировано. В нем происходят самые разные события, в том числе совершаются преступления.

Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание», «дом», «строение». Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

Читайте так же:  Какие документы нужны для замены загранпаспорта нового образца 2019 году

О различении этих понятий могут свидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагаться контейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальные водонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам на праве личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба, гаражи, колодцы и др.), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметься двор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.

Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией. Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.

О соотношении понятий дома (строения) и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить в том числе и по некоторым официальным дефинициям последнего.

В одном нормативном акте понятие домовладения определяется как «учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями», а в другом – как «жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке».

Дело даже не в том, что в качестве родового понятия в первом определении выбран земельный участок, а во втором – жилой дом. Совершенно очевидно, что в первом определении это понятие предстает как единый объект недвижимого имущества, имеющий признаки сложной вещи, а во втором – как два разных объекта, связанных друг с другом.

Третье решение представлено в определении, в соответствии с которым домовладение – это «комплекс зданий и сооружений с земельным участком, на котором они расположены». С одной стороны, в этом определении родовым для домовладения понятием указывается здание, а не земельный участок, с другой же – это снова сложная вещь, так как понятие комплекса здесь совершенно определенно относится к совокупности зданий, сооружений и земельного участка, а не к совокупности только зданий и сооружений.

Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, – это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер.

Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него.

Таким образом, жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

Изображение - Часть жилого дома это 2e20358bf8a92454e55561497c6daff6?s=100&d=mm&r=g
Автор статьи: Сергей Самойлов

Добрый день! Меня зовут Сергей. Я уже более 17 лет занимаюсь юриспруденцией. Считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные и не очень задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте – всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here